부동산 경매 투자자라면 반드시 알아야 하는 용어인 가처분과 환매등기에 대해 알아보려고 합니다. 부동산경매 물건 중 말소기준권리 이후 권리들이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 되는 경우가 종종 발생하는데요. 이때 해당 권리들을 해결하기 위해 활용되는 방법이 바로 가처분입니다. 이번 시간에는 가처분의 개념과 특징 및 차이점에 대해 알아보고 이를 이용한 실전 사례를 분석을 통해 확실하게 이해하도록 하겠습니다.
목차
가처분이란
가처분 등기 후 소유권 이전시
가처분 신청방법
가처분 결정 이후 절차
가처분과 압류의 차이
가처분 가압류 해제
가처분 가압류 해지해도 될까
가처분 가압류 된 주택 입찰해도 될까
가처분이란
가처분이란 금전채권 이외의 특정물의 급여.인도를 목적으로 하는 청구권에 대한 집행을 보전하거나 임시의 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령을 말합니다. 쉽게 말해 채권자가 채무자에게 돈을 빌려 주었는데 갚지 않을 경우 소송을 진행해서 판결을 받아야 하는데 이때 본안소송(민사재판) 전에 미리 채무자이 재산을 동결시켜 놓는 것을 의미합니다. 만약 가압류나 가처분 등의 보전처분 없이 곧바로 민사소송을 진행한다면 승소하더라도 강제집행 시 채무자의 재산이 없어 낭패를 보는 경우가 생길 수 있으므로 사전에 이러한 위험을 방지하고자 취하는 조치라고 보시면 됩니다.
가처분 등기 후 소유권 이전시
가처분 등기 후 소유권이전이 되면 매수인 앞으로 소유권이전등기가 되더라도 가처분권자가 여전히 소유권을 주장할 수 있게 됩니다. 따라서 매매계약 체결 당시 매도인이 자신의 소유권을 지키기 위해 처분금지가처분을 해놓은 상태였다면 계약체결 당사자는 물론 제3자인 매수인에게도 대항할 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 즉, 위 상황에서는 매각대금을 완납했다 하더라도 아직 소유권 취득여부가 확정되지 않은 미확정상태이므로 잔금납부 후 6개월 이내에 '소유권이전등기청구소;를 제기하면 승소판결을 받아 소유권을 취득할 수 있습니다.
가처분신청방법
가처분 신청은 신청서 1부와 목록 5부 이상을 작성하여 관할법원 민사과 비송사건 접수계에 제출하면 됩니다. 또한 익지액으로는 10,000원이고 송달료는 당사자 1인당 4회분씩 납부하여야 하며 등록세 교육세 증지대 등 기타 비용 약 2~3만 원이 소요됩니다. 다만 담보제공명령이 내려질 경우 현금공탁 또는 보증보험증권을 제출해야 하므로 일정금액의 현금을 준비해야 합니다.
가처분 결정 이후 절차
가처분결정이 나면 법원은 직권으로 촉탁서를 작성하여 상대방에게 발송하며 동시에 신문고를 내게 됩니다. 그러고 나서 가처분채무자와 가처분채권자 쌍방 모두 이의제기가 없으면 가처분 효력이 발생되어 그때부터는 가처분목적물에 대한 양도, 임대, 저당권설정 등 일체의 처분행위를 해서는 안됩니다. 만일 가처분기간 내에 아무런 문제가 없다면 가처분취소신청서를 제출함으로써 가처분 취소절차를 밟아야 합니다.
가처분과 압류의 차이
압류란 국가권력으로 특정의 물건의 물건 또는 권리에 대하여 사인의 사실상 혹은 법률상의 처분을 제한하는 행위를 말합니다. 예를 들어 A라는 사람이 B로부터 받을 돈이 있다고 가정했을 때 당장 지급받을 수 없을 경우 재판을 통해 판결문을 받은 후 C라는 기관에 의뢰하여 B의 재산을 묶어두는 것을 뜻합니다.
반면 가처분은 현재의 권리관계에 대한 분쟁해결을 위한 임시조치이며 장래의 권리실행보전을 위한 잠정조치로서 현상변경을 금지시키는 데 그치는 제도입니다. 다시 말해 피보전권리의 존부를 확정하는 단계가지는 나아가지 않으며 단지 현상유지를 도모하는 응급적. 잠정적 처분이라 할 수 있습니다.
가처분과 가압류 차이
가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도입니다. 그러나 통상 실무상으로는 '가압류'라 함은 대부분 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 일종의 보전처분제도를 말합니다.
가처분 가압류 해제
가처분해제 : 이미 설정된 가처분을 말소한 후 새로이 가처분을 설정하는 것을 말하며, 별도의 서류제출 없이 기존의 가처분취하서를 첨부하여 새로운 가처분신청서를 제출하면 됩니다. 단, 취하서는 특별한 양식이 없으므로 사건번호, 원고, 피고, 소가산정내역, 금액, 날짜 등을 기재하시고 날인하신 후 인감도장을 찍어 제출하시면 됩니다.
가압류해제 : 가말류말소등록촉탁서를 작성하여 관련서류와 함께 관할지방법원 공탁계에 제출하시면 됩니다(※관할법원마다 구비서류가 다를 수 있으니 방문하시기 전에 전화로 문의하시고 방문하시기 바랍니다.)
가처분 가압류 해지해도 될까
가처분이든 가압류든 일단 경료된 다음에는 가급적이면 그대로 두는 것이 좋습니다. 왜냐하면 나중에 혹시라도 다른 사정으로 인해 경매가 진행될 경우 선순위 근저당 같은 강력한 물권보다도 우선 배당되기 때문입니다. 하지만 부득이하게 풀어야 한다면 원칙적으로 먼저 선행되어야 할 것이 해방공탁금 회수 동의서입니다. 이것은 빚을 갚을 의무가 없음에도 불구하고 일방적으로 묶여있는 자금을 풀기 위해서 소정의 금원을 법원에 공탁해야만 풀 수 있도록 한 규정이기 때문입니다. 그러므로 앞서 말씀드린 바와 같이 정해진 기간 내에 변제의사표시를 하지 않으면 자연히 실효되므로 굳이 풀어줄 필요는 없습니다.
가처분 가압류 된 주택 입찰해도 될까
원칙적으로는 모든 권리는 순위배당이라는 순서가 정해져 있으므로 아무리 앞선다 해도 그것이 전부 보장되지는 않습니다. 특히 가처분 같은 경우엔 더더욱 그렇습니다. 그러니 웬만하면 피하는 것이 좋고 불가피하다면 경략잔금대출 실행 여부를 은행에 직접 알아보셔야 합니다.
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