부동산유치권이란, 부동산 개발 사업에서 취득한 토지에 부속된 권리로 도시계획법 등 관련법규에 따라 세부계획 구역 내에서 경매나 지정 등의 방식으로 취득됩니다. 부동산유치건은 부동산 권리에 준하는 권리로, 부동산법에는 '부동산권리의 보전 등에 관한 법률'에 규정되어 있습니다.
목차
유치권이란
유치권자 권리
부동산 유치권의 장단점
유치권의 요건
유치권 대상 부동산
유치권 행사 이유
유치권 구입 시 체크사항
유치권 소멸시효
유치권 신고자가 여럿이라면 누구한테 배당하나
유치권 부존재확인소송 진행시 주의사항
유치권 배제특약 효력
유치권과 동시이행항변권과의 차이점
유치권이란
유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 쉽게 말해서 남의 물건을 가지고 있는 사람이 그물에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 맡아 둘 수 있는 권리라고 보시면 됩니다.
유치권자 권리
유치권자는 목적물을 경매하거나 간이변제충당을 할 수 있으며 과실수취권 및 인도거절권능이 있습니다. 다만 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당제도는 실무상 거의 이용되지 않고 있습니다. 한편 유치권자에게는 우선변제권이 없으므로 경락인 등이 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제하여야 하므로 사실상 유치권자는 목적물을 계속 점유하면서 인도를 거절할 수 있을 뿐입니다.
부동산 유치권의 장단점
장점으로는 부동산 유치권 취득 시 부수적 취득 비용이 비교적으로 낮다는 점입니다. 물건 거래의 경우 보통 부동산 매매가 대가 이외 중개보수, 등기절차비, 취득세 등의 부가적 비용이 발생하는데, 부동산 유치권은 이와 달리 일반적으로 경매금액과 소득세만 부담하면 됩니다. 또한, 부동산유치권은 지적재산의 대상이 되므로 전용도가 변화하거나 업종변경이 일어나도 대체가 가능한 유연성이 있습니다.
단점으로는 부동산유치권 소유자는 실제 토지소유권을 가지고 있지 않아 부동산 개발을 출자비율이 높아져 부담이 될 수 있다는 것입니다. 부동산유치권을 사서 부동산개발사업에 참여하게 되면 개발비와 토지매입대금을 부담해야 하기 때문입니다.
유치권의 요건
유치권을 설정하기 위해서는 지적도상에서 본인의 지분이 기재된 증명서와 법원에서 발급받은 유치권설정신고서가 필요합니다. 또한 대지면적과 건축면적을 정확히 산정해야 하며, 유치료(유지보수비)를 지불할 의무가 있습니다.
유치권 대상 부동산
일반적으로 아파트, 상가, 사무실, 공장 등 건물이 있는 부동산이 대상입니다. 그러나 자연적 형성물에 부동산유치권을 설정하는 경우도 있습니다.
유치권 행사 이유
부동산 유치권을 설정하는 이유는 여러 가지 있습니다. 예를 들어, 사업계획 수입 시 중장기적으로 건물의 확대할 계획이 있다면, 부동산유치권을 설정하여 주변부지 확보에 대한 우려를 덜 수 있습니다. 그리고, 경제성격의 사업을 운영하는 경우 대지의 분양 등 부동산 거래에서 발생하는 비용을 줄일 수 있습니다. 또 가장 많이 유치권을 행사하는 이유중에 하나로 우리나라에서는 건물 신축공사나 리모델링 공사 등 건설현장에서 자주 발생되는 문제 중 하나가 건축주와 시공사 간의 분쟁입니다. 특히 이 과정에서 시공사는 해당 건물에대한 유치권을 행사하게 됩니다.
유치권 구입시 체크사항
유치권 구입시 체크할 점은 부동산 유치권이 지정되어 있는 구역에 대해 충분한 정보수집과 분석이 필요하다는 점입니다. 지역별로 상이한 도시계획과 개발계획을 파악하고, 미래 가치 증대 가능성이 있는 곳인지 등을 고려해야 합니다. 또한 부동산유치권의 경우 매매 대상이나 매매 시기가 비교적 한정적이기 때문에 미래에 경매나 매도 등을 통해 손해를 보지 않도록 신중한 상황판단과 리서치가 필요합니다.
유치권 소멸 시효
유치권은 다른 물건과 마찬가지로 일정한 기간동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 민법 제162조 제1항에 의하면 '유치권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다'라고 규정하고 있습니다. 그러므로 일단 유치권이 성립하였더라도 장기간 이를 행사하지 않는 경우에는 결국 소멸시효가 완성되어 유치권이 소멸될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
유치권 신고자가
여럿이라면 누구한테 배당하나
유치권신고자들이 여럿이라도 낙찰대금으로부터 전부 변제를 받을 수 있으므로 안분배당 합니다. 그러나 일부라도 받지 못한 부분이 있다면 나머지 금액에 한하여 후순위권리자나 기타 채권자들을 상대로 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있습니다.
유치권부존재확인
소송 진행 시 주의사항
유치권 부존재확인 소송은 대부분 증거부족으로 인하여 패소하는 경우가 많습니다. 따라서 상대방(피고)측의 허위주장에 대응하려면 사전에 충분한 준비가 필요합니다. 먼저 현장조사를 통하여 실제 공사여부를 확인하시고 사진촬영등 관련자료를 확보하신 후 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.
유치권배제특약 효력
민법 제662조 단서조항에 의하여 임대차계약서상에 원상복구 조항이 있거나 임차인이 임대인의 승인하에 시설 개보수를 한 경우에는 유익비 상환청구권 포기 특약으로 보아 유치권이 인정되지 않습니다.
유치권과 동시이행항변권과의 차이점
유치권은 물권이고 동시이행항변권은 채권이라는 점에서 차이가 있습니다. 또한 유치권은 법정담보물권인 반면 동시이행항변권은 당사자간의 계약에 의해 성립한다는 점에서도 다릅니다. 예를 들어 보겠습니다. A라는 사람이 B에게 돈을 빌려주고 C라는 땅을 담보로 잡았습니다. 이후 시간이 흘러 채무자인 B가 빌린 돈을 갚지 않자 A는 C땅에 대하여 유치권을 행사하였습니다. 이때 만약 이 사례에서 A가 C땅에 저당권을 설정하였다면 어떨까요? 이러한 경우라면 A는 C땅에 관한 유치권을 주장할 수 없습니다. 왜냐하면 앞서 말씀드린 바와 같이 유치권은 타인의 물건에 관해서만 성립하기 때문입니다. 따라서 A는 C땅에 근저당권을 설정하였기 때문에 자신의 채권을 모두 변제받기 전가 지는 C땅을 유치할 수 없게 되는 것입니다.
부동산유치권은 부동산 거래에 있어서 매우 중요한 요소 중 하나입니다. 유치권을 인정받기 위해서는 그에 따른 요건을 충족시켜야 하며 이를 통해 다양한 부동산 거래 방식을 모색할 수 있습니다.
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