부동산 신탁이란 토지소유자(위탁자)가 자신의 토지를 수탁자에게 위탁하면 수탁자는 해당 토지를 개발 및 관리해서 수익을 창출하게 됩니다. 이때 발생되는 수익 중 일부를 위탁자가 수령하며 나머지는 소유자인 수탁자에게 돌아가게 되는데 이를 '개발신탁'이라고 합니다. 쉽게 말해 내 땅을 대신 개발해 주고 거기서 나오는 수익을 나누는 방식입니다. 이때 자금조달방식으로는 대출금과 공사비 등 사업비용을 조달하기 위해 시행사 또는 시공사가 금융기관으로부터 받은 대출인 차입형 토지신탁과 분양수입금을 통한 재원조달방법인 관리형 토지신탁이 있습니다.
목차
차입을 하는 경우
어떤 형태의 신탁상품이 좋을까
개발신탁방식의 장점과 단점
개발신탁과 담보신착의 차이점
개발신탁 상품종류
개발신탁상품 가입시 주의사항
하이브리드 개발신탁이란
하이브리드 개발신탁 주의사항
차입을 하는 경우
차입형 토지신탁에는 수분양자로부터 받은 분양대금을 담보로 하여 은행대출을 받게 됩니다. 따라서 만약 미분양사태가 발생하거나 중도금 미납등 문제가 생기면 건설사가 모든 책임을 져야 하므로 리스크가 큽니다. 반면 관리형 토지신탁은 계약 시 정한 분양률만큼 납부받은 대금을 보증회사나 대한주택보증공사 같은 기관에 맡겨놓고 추후 정산하도록 되어있습니다. 즉, 아파트분양계약체결 후 입주시점까지의 기간 동안 혹시라도 있을지 모르는 사고에 대비한다는 점에서 안전장치라고 보시면 됩니다.
어떤 형태의 신탁상품이 좋을까
사업부지 매입자금 마련여부 혹은 현금흐름 확보 여부에 따라 선택해야하는데요. 먼저 부지매입자금이 부족하다면 차입형 토지신탁을 고려하시는 것이 좋습니다. 다만 위에서도 말씀드렸다시피 높은 리스크가 존재하니 충분한 검토 후 진행하시기 바랍니다. 반대로 이미 부지는 확보되어 있고 당장 큰돈이 들어가지 않는 상황이라면 관리형 토지신탁을 추천드립니다.
개발신탁방식의 장점과 단점
아무래도 초기비용이 적게 들고, 분양률 예측이 용이하기 때문입니다. 그리고 미분양 리스크가 적기 때문에 안전성이 높다는 장점입니다. 다만 그만큼 단점도 존재하는데요. 우선 투자수익배분 구조가 복잡하고 수수료가 발생한다는 점이고, 향후 분쟁 소지가 있다는 점도 무시할 수 없습니다. 따라서 이러한 부분을 충분히 고려해서 결정을 해야 합니다.
개발신탁과 담보신탁의 차이점
담보신탁은 담보대출 성격이고 개발신탁은 시행사처럼 사업시행자가 되어 자금조달에서부터 시공, 분양 등 전반적인 일을 진행한다고 보시면 됩니다. 그래서 투자자는 대출이자 뿐만 아니라 시행사의 이익까지도 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 은행 입장에서는 공사비 조달이 부담 없이 안정적으로 프로젝트 파이낸싱(PF)자금을 확보할 수 있고 시공사 역시 책임준공 의무만을 지게 되므로 리스크 없이 공사를 진행할 수 있게 됩니다.
개발신탁상품 종류
현재 국내 주요 금융기관에서 판매 중인 개발신탁상품으로는 '차입형 개발신탁'과 '관리형 개발신탁' '담보신탁 세 가지 종류가 있습니다. 차입형은 말 그대로 차입금을 활용해서 개발사업을 하는 방식이며, 관리형은 순수 자기 자본만으로 개발사업을 추진하는 방식입니다. 최근에는 대부분 차입형보다는 관리형 위주로 많이 출시되고 있습니다. 담보신탁은 담보대출 용도로 쓰입니다. 마지막으로 단순 대리사무업자인 수탁자가 존재하는데, 해당업체는 단지 계약 체결에만 관여할 뿐 실제 관리는 모두 신탁사가 책임집니다.
개발신탁상품 가입시 주의사항
투자 전 반드시 현장답사를 하고 주변 시세나 상권분석을 해야 합니다. 그리고 이미 완공된 물건이라면 등기부등본을 열람하거나 관할구청 지적과에 가서 준공검사 여부를 확인하여야 합니다. 만약 미준공 상태라면 계약체결 시 특약사항에 잔금 지급시점까지 준공되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하며 기 납부한 대금은 즉시 반환하기로 한다는 내용을 명시하시는 게 좋습니다.
하이브리드 개발신탁이란
부동산 신탁회사가 사업비 조달과 분양 등 시행업무를 맡고 건설사는 시공만을 맡는 방식입니다. 이 경우 토지소유권은 신탁회사가 갖고 있습니다. 따라서 기존 주택조합사업처럼 조합원들이 일일이 땅을 사고 시공사를 선정해야 하는 번거로움이 없습니다. 특히 공사기간중 발생할 수 있는 여러 가지 변수들을 줄일 수 있고 건축비 절감 효과도 큽니다. 또한 금융기관으로부터 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받을 때 지급보증을 서지 않아도 돼 PF대출 금리 인하효과도 기대할 수 있습니다.
하이브리드 개발신탁 주의사항
우선 계약시 계약서 내용을 꼼꼼하게 읽어보고 체크하는 것이 중요합니다. 나중에 말 바꾸는 곳들이 많기 때문에 반드시 특약사항 등을 꼼꼼히 체크 및 수정을 하는 것이 좋습니다.
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