프로젝트 파이낸싱이란 사업주의 신용이나 물적담보 대신 프로젝트 자체의 경제성에 기초하여 자금을 조달하는 금융기법입니다. 쉽게 말해서 돈을 빌려주는 사람에게 해당사업의 수익성을 담보로 대출을 받는 방식이죠. 은행 등 금융기관들이 특정 부동산 개발계획의 사업성과 장래의 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법이기 때문에 '부동산개발금융' 또는 '사회간접자본(SOC) 금융'이라고도 합니다.
우리나라에서는 왜 프로젝트 파이낸싱이 활성화되지 않았나
한국에서의 프로젝트 파이낸싱은 주로 사회간접자본시설과 관련되어 발전되었습니다. 즉 도로 항만, 철도, 통신, 전력, 댐, 공업단지 조성등 정부나 공공기관이 주도하는 대형 SOC사업에 외국차관 도입수단으로 활용되었죠. 그러나 최근에는 민간부문의 참여가 확대되고 있으며, 특히 건설업체 및 주택업체등이 추진하는 주택건설사업에도 활발히 이용되고 있습니다.
PF상품이란 정확히 어떤것인가
쉽게 말해서 건물 지을 때 드는 건설비용입니다. 예를 들어 아파트 분양대금 중 일부를 계약금 중도금 잔금 이렇게 나눠서 내게 됩니다. 이때 중간중간 내는 금액을 모두 합쳐서 총 공사비라고 합니다. 즉 완공 후 입주학 전까지의 모든 과정에서의 지출금액을 말하는 것입니다. 그리고 이를 조달하는 방법이 바로 PF입니다.
은행에서는 어떤 종류의 PF상품을 판매하는가
저축은행에서 판매하는 상품을 가지고 예를 들면 두 가지 형태의 PF상품을 판매하고 있다고 보면 됩니다. 준공 후 미분양 물건을 담보로 하는 NPL매입확약형이고, 두 번째로는 시행사의 토지잔금 미납부 시 해당토지를 신탁사가 매입하는 조건의 조건부매매계약형태의 브릿지 방식입니다.
한국에선 어떤 종류의 프로젝트 파이낸싱이 있나
크게 두 가지로 나뉠 수 있습니다. 첫 번째로는 기업대출형 PF이고, 두 번째로는 자산유동화증권(ABS) 형태의 PF입니다. 먼저 기업대출형 PF는 시행사가 시공사의 보증 없이 토지매입자금용도로 직접금융시장에서 자금을 조달하는 형태이며, ABS형태의 PF는 유동화전문회사가 채권발행을 통해 얻은 자금으로 당해 사업부지 매입대금을 지급하거나 공사비를 충당하는 형태입니다.
어떤 경우 프로젝트 파이낸싱을 하는가
일반적으로 다음과 같은 상황에서 많이 진행됩니다. 1. 아파트 분양시 중도금 집단대출 2. 재개발/재건축 조합원 이주비 대출 3. 도시환경정비사업 4. 산업단지조성 5. 고속도로 휴게소 6. 복합쇼핑몰 7. 골프장. 8. 기타 위와 같은 다양한 분야에서 많은 사례들을 찾아볼 수 있습니다.
어떤 사람들이 이용하는가
우선 투자자입장에서는 안전성 높은 고수익률을 기대할 수 있고, 시공사 입자에서는 초기공사비부담 없이 시공참여가 가능하다는 장점이 있습니다. 또한 건축주 입장에서는 자기 자본비율 감소효과로 인해 비채비율 개선 효과를 누릴 수 있다는 장점이 또 하나가 있습니다. 다만 그만큼 리스크도존재하는데. 우선 금리변동성이 높다는 점입니다. 따라서 향후 금리인상을 한다면 이자부담이 증가할 수밖에 없겠죠. 다음으로는 경기침체 장기화 시 부실채권발생 위험이 높아질 수 있다는 점입니다. 마지막으로는 원금손실가능성이 존재하다는 점입니다.
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