은행대출의 원리와 대출용어의 이해 [지식UP]

요즘 코로나19 사태로 인해 자영업자들은 물론이고 직장인들도 힘든 시기를 보내고 있다. 그래서인지 대출을 알아보는 사람들이 많아졌다고 한다. 신용대출이든 담보대출이든 대출이라는 단어만 들어도 머리가 지끈거리는 사람들이 많을 것이다. 하지만 살다 보면 어쩔 수 없이 대출을 받아야 하는 상황이 발생하기도 한다.

하지만 신용등급이 낮거나 소득이 없는 경우라면 시중은행에서는 대출받기가 어려운 게 현실이다. 그렇다면 2 금융권 저축은행 또는 캐피탈사 쪽으로 알아봐야 하는데 이자율이 만만치 않다. 게다가 불법 사금융 업체에서도 고금리 대출을 권유하기 때문에 더욱 주의해야 한다. 물론 자신의 소득 수준 내에서 상환 가능한 범위 안에서 받는 게 좋지만 부득이하게 추가 자금이 필요할 경우도 생기기 마련이다. 최근 몇 년 사이 가계대출 비율이 상당히 높아지고 있다.

코로나와 경기침체 때문이다. 평소 잘 이용하지 않는 사람의 경우 잘 모르는 부분이 있기 때문에 오늘 정리해 보았다. 알면 지식이고 현명하게 대처하겠지만 모르면 높은 금리를 받는것인지 낮은 금리로 받은 것인지도 모를 것이다. 그래서 오늘은 기본적인 부분에 대해 정리해보았다.

그럼 정부에서는 주택 담보대출 시 일정 비율 이하로 대출 한도를 제한하여 무분별한 대출을 방지하고자 한다. 이러한 제도를 총부채상환비율 또는 DTI라고 하는데 여기서 더 나아가 집값 대비 대출금의 비율을 의미하는 용어가 바로 LTV다. 그렇다면 LTV 규제란 무엇이며 왜 필요할까?

대출의 원리
기준금리란
LTV (Loan To Value Ratio)
DTI (Debt-to-Income Ratio)
DSR(Debt Service Ratio)

대출의 원리

기본원리는 금융기관에서는 개인 또는 기업으로부터 자금을 조달하여 이를 필요로 하는 개인 및 기업에게 대출함으로써 이자수익을 얻는다. 즉, 사람들은 자신의 예금을 통해 저축은행이라는 금융기관에 맡겨지고 해당 기관은 이러한 금액을 바탕으로 다른 회사나 개인에게 대출을 해주는 것이다.

시중은행이든 저축은행이든 기본적으로 대출 업무를 하고 있다고 보면 된다. 다만 차이점이 있다면 일반 서민층을 대상으로 하느냐 아니면 고소득층을 대상으로 하느냐 정도다. 쉽게 말해 신용등급이 높은 사람에게는 낮은 금리로 빌려주고 그렇지 않은 사람에게는 고금리로 빌려준다는 소리다. 물론 모든 조건이 동일하다면 당연히 1 금융권보다는 2 금융권이 더 유리하다.

만약 내가 집을 살 계획이 있는데 수중에 가진 돈이 부족하다면 먼저 주거래 은행에 가서 상담을 받아볼 것이다. 그러고 나서 원하는 만큼 빌릴 수 없다면 차선책으로 상호저축은행을 이용하면 된다. 단, 주의할 점이 있다. 무턱대고 아무 데나 가면 안 된다는 것이다. 자칫 부실 위험이 있거나 불법 영업을 하는 곳인지도 모르고 덜컥 계약했다가 낭패를 볼 수도 있기 때문이다. 그러므로 반드시 정식으로 인가받은 업체인지 확인 후 방문하도록 하자.

기준금리란

고객에게서 받은 예금을 가지고 각종 채권(예금증서, 국공채, 사채) 매입 후 매매차익 얻거나 유가증권 발행 인수 업무 수행하기도 하고 증권사로부터 단기금융상품 사들여 운용하다가 만기에 원금과 이자 돌려주기도 한다. 그리고 이렇게 얻은 수익금을 재원으로 하여 일반고객 상대 여신업무 취급하는데 이때 적용되는 금리를 기준금리라고 한다.

기준금리가 오르면 흔히 말하는 예대금리(예금대출금리)가 오른다. 예를 들어 대출금리가 오르면 대출을 받아 기회비용을 마련하려는 사람들은 납부해야 될 원금과 이자가 많아지기 때문에 대출을 받으려고 하지 않을 것이다. 또 반면에 예금금리가 오르기 때문에 은행으로 자금이 몰리는 현상이 발생하게 된다. 대출금리가 낮으면 자금이 풀려 소비가 늘어나고 반면 예금금리가 높으면 저축하려고 하기 때문에 소비가 줄어들게 되는 원리이다.

LTV (Loan To Value Ratio)

LTV 담보인정비율을 뜻한다. 자동차, 선박, 부동산에 해당하는 토지, 상가, 건물에 대해 해당 담보를 인정하는 비율을 뜻한다. 예를 들어 시세가 1억 인 아파트가 있다고 가정하자 그럼 금융권마다 차이가 있지만 보통 1 금융권에서는 담보인정 비율을 60% 정도 선에서 감안하여 대출을 실행한다. 은행입장에서는 안전하게 대출을 실행하기 위해 보수적으로 담보에 대한 비율을 낮게 잡는다. 또 만약에라도 대출을 받은 자가 갚지 못할 경우 경매로 넘어갈 것도 예상한 비율이라고 볼 수 있다.

그렇다고 은행을 나쁘게 볼 필요는 없다. 은행의 수익과도 연결이 되지만 많은 사람들이 예금한 돈으로 해주는 것이기 때문에 공공의 손해를 감수하기 위한 조치라고 보면 된다.

경기 호황기 때는 1 금융권 구입자금으로 80%까지도 해주던 때가 있었으나 요즘같이 부동산 경기가 어려울 시국에 이런 정책들은 사라진 것으로 보면 된다.

DTI (Debt-to-Income Ratio)

소득에 대한 부채비율로써 대출자의 소득의 상환액을 나눈 것이다. 즉 현재 얼마를 벌고 있으며, 얼마의 부채를 가지고 있고, 현재 추가로 대출을 받을 수 있는 여력이 되는지 확인하는 과정 중 하나라고 보면 된다. 즉 대출자의 상환여력을 보고 대출실행여부를 결정할 수 있도록 도입된 제도이다.