전세권이란 타인의 부동산을 이용해서 수익을 얻는 권리입니다. 쉽게 말하면 남의 집을 빌려서 내 집처럼 쓸 수 있는 권리라고 보시면 됩니다. 이 권리는 크게 두 가지 종류로 나뉘는데 물권과 채권이라는 개념입니다. 물권은 물건에 대한 권리이고, 채권은 사람에 대한 권리라는 뜻입니다. 그렇다면 왜 굳이 어렇게 어렵게 구분할까요? 그건 우리나라 민법에서는 등기부등본상에 기재되는 내용만을 인정하기 때문입니다. 즉, 집주인이 누구인지, 어떤 건물인지는 등기부등본상의 내용으로만 판단한다는 의미죠. 그래서 실제로는 월세나 전세로 거주하면서 전입신고를 하지 않는 경우들이 많은데 그런 경우엔 보호받을 수 없게 됩니다.
목차
전세권설정비용은 얼마나 드나
전세권설정 방법은 어떻게 되나
전세권이란 임차인에게 유리한 제도 아닌가
확정일자랑 전입신고는 어떻게 다른가
전세계약시 주의사항
전세계약시 집주인이 바뀐 경우
전세계약시 집주인이 대출을 많이 받은 경우
임차인이 사망한 경우
전세권설정비용은 얼마나 드나
전세권설정등기는 등록세 0.2% 지방교육세 0.4% 증지세 15,000원 정도로 보시면 됩니다. 법무사를 통하면 수수료가 발생하게 되는데 대략 10~20만 원 정도 든다고 생각하시면 됩니다. 법무사별로 비용이 차이가 날 수 있으니 좀 더 세부적인 사항은 법무사 사무실로 문의하시기 바랍니다.
전세권설정 방법은 어떻게 되나
집주인 동의하에 진행해야하며 서류준비해서 관할 법원 방문 후 신청서 제출 > 접수증수령 > 2주 뒤 재방문 및 등기필증수령의 순으로 진행하시면 됩니다.
전세권이란 임차인에게 유리한 제도 아닌가
임차인에게 유리한 제도이긴 하지만 그렇다고 무조건 좋은건 아닙니다. 왜냐하면 만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 소송을 통해서 강제집행을 해야 하는데 이때 발생하는 변호사 선임비용 등 각종 부대비용들을 모두 청구할 수 있지만 시간이 오래 걸린다는 단점이 있습니다. 또한 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있습니다. 물론 주택임대차보호법 상 2년까지는 보장되지만 실제로 살다 보면 1년 만에 이사해야 하는 일이 생기기도 하니까요. 그렇기 때문에 되도록이면 안전하게 확정일자 전입신고를 해두는 편이 좋습니다.
확정일자랑 전입신고는 어떻게 다른가
또 전세권설정은 무엇인가
전입신고는 해당 주소지에 살고 있다는 신고이며, 확정일자는 임대차계약 체결 후 계약서에 도장을 찍어주는 절차입니다. 둘다 동사무소에서 진행하며 신분증과 계약서 원본을 지참하면 간단하게 처리됩니다. 다만 주의할 점은 반드시 입주 당일 혹은 다음날 중 빠른 날짜에 신청해야 한다는 점입니다. 그래야 대항력(제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 힘)이 생기기 때문이죠. 반면 하루라도 늦으면 효력이 상실되니 조심하시기 바랍니다.
풀어서 이야기 하면 대항력과 우선변제권이라는 권리가 생기게 됩니다. 이 두 가지 권리는 임차인이 임대인에게 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 임대차계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있는 권리라고 보시면 됩니다. 하지만 문제는 집주인이 대출을 받아 근저당이 잡혀있는 경우입니다. 만약 경매로 넘어가게 되면 은행이 먼저 배당을 받고 남은 금액으로만 순위에 따라 배당을 받게 되는데 이때 선순위 채권자(은행)가 있다면 나머지 금액으로는 한푼도 못 받는 경우가 생길 수도 있습니다. 그래서 이를 대비하기 위해 생긴 제도가 전세권설정등기입니다.
전세계약 시 주의사항
우선 중개업소를 방문했을 때 공인중개사 등록된 업체인지 먼저 확인하시는 게 좋습니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 요구하셔서 직접 발급받은 서류인지 확인하시는 게 좋습니다. 특히 법인 소유의 매물이라면 더더욱 꼼꼼하게 체크해야겠죠? 더불어 근저당 설정여부 역시 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 은행 대출금액 + 선순위보증금 합이 매매가의 60~70% 이내라면 비교적 안전하지만 그렇지 않다면 위험할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
전세계약 시 집주인이 바뀐 경우
보통 주택매매거래시에 발생하는 문제 중 하나가 잔금 지급 후 기존 집주인이 다른 사람에게 다시 세를 놓은 경우입니다. 이럴 경우 세입자는 새로운 집주인으로부터 대항력을 인정받지 못하게 되는데요. 이를 방지하기 위해서는 임대차계약서 특약사항에 '현소유주(매도인)로부터 임차보증금 반환받을 때까지 현소유주(매도인) 및 새 주인(매수인) 모두에게 임차권 주장한다'라는 문구를 기입하면 됩니다.
전세계약 시 집주인이 대출을 많이 받은 경우
세입자 입장에서는 내 돈 주고 입주했는데 갑자기 집주인이 대출을 많이 받아서 경매라도 넘어가게 되면 어떡하지?라는 걱정을 하게 될 텐데요. 이때는 전입신고+확정일자 이외에 전세권설정등기를 하면 보다 안전하게 보호받을 수 있습니다. 단, 전세권설정등기는 임대인의 동의가 있어야 하며 법무사 수수료 부담이 있다는 단점이 있으니 참고하시기 바랍니다.
임차인이 사망한 경우
임대차계약기간 도중 임차인이 사망했다면 상속권자 전원이 공동상속인으로서 승계되므로 별도의 절차 없이 계속 거주할 수 있습니다. 다만, 이사를 해야한다면 가족 중 한 명이 주민등록을 유지하면서 나머지 가족구성원 명의로 변경신청을 하고 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
부동산 관련해서는 많은 용어들이 존재하지만 특히나 처음 접하는 단어라면 더욱 어렵게 느껴질 수 밖에 없는데요. 위 사례처럼 실제 상황에서도 당황하지 않고 대처하려면 미리미리 공부해 두시는 게 좋습니다.
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