부동산 경매물건 중 토지물건들을 보다 보면 '법정지상권 성립여지 있음'이라는 문구를 자주 보게 됩니다. 이 말은 건물 소유자에게 자료를 청구할 수 있고, 만약 2년 이상 자료를 내지 않으면 지상권 소멸청구를 할 수 있다는 뜻입니다. 그렇다면 법정지상권이란 무엇이고 왜 발생하는지 알아보고 또 지상권이란 무엇인지에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.
목차
건물주란
지상권이란
토지소유자와 지상권자의 관계
법정지상권이란
지료 연체 시 대처방법
건물주란
건물주의 사전적 의미는 '자기 소유의 건물 또는 토지를 가지고 있는 사람이다. 따라서 자기 소유의 건물(또는 토지) 없이 남의 건물(또는 토지)만을 빌려 쓰는 사람은 건물주라고 부르지 않는다. 예를 들어 전세나 월세세입자라면 집주인에게 매달 일정금액을 내고 거주하기 때문에 임대인이라 부르지만, 직접 자신의 돈을 들여 건물을 짓고 사는 사람이라면 스스로 건물주라고 부른다.
지상권이란
'지상권'이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말한다. 민법 제279조 1항에 따르면 '타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용할 수 있는 권리'를 지상권이라고 정의한다. 쉽게 말해 다른 사람의 땅이지만 내가 그곳에 건물을 짓거나 심을 수 있는 권리다.
토지소유자와 지상권자의 관계
우리나라 민법상 지상권자는 토지소유자의 허락을 받아 해당토지를 사용하거나 수익할 수 있다. 만약 토지소유자가 계약기간 만료 후 갱신을 거부하면 지상권자는 새로운 토지소유자에게 지상권을 주장할 수 없다. 또한 지료지급의무를 위반해도 지상권 소멸청구 사유가 된다. 다만 예외적으로 당사자 사이에 합의가 있으면 지상권소멸청구를 하지 않을 수 있다.
법정지상권이란
법정지상권이란 법률 규정에 의해 발생하는 지상권을 말합니다. 우리나라 민법 366조에서는 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다고 명시되어 있습니다. 즉, 땅주인과 건물 주인이 다를 때 건물 주인에게는 일정기간 동안 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 주는 것입니다.
지료는 어떻게 정하나
토지위에 건물이 있다면 통상적으로 감정평가액의 5~7% 수준에서 결정됩니다. 하지만 법원마다 조금씩 차이가 있으며, 합의가 되지 않을 경우 소송을 통해 판사가 결정하게 됩니다.
지료 연체 시 대처방법
연체 기간이 2년 경과하면 건물주(땅주인)는 지상권 소멸청구를 할 수 있습니다. 또한 계속해서 연체한다면 강제경매신청도 가능합니다. 단, 이때 주의해야 할 점은 등기부등본상에 근저당 등 담보물권이 설정되어 있어야 한다는 것입니다. 왜냐하면 임의경매신청이기 때문입니다.
부동산 투자시 반드시 알아야 하는 용어 중 하나인 지상권에 대한 포스팅을 해보았습니다.
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