부동산 매매계약 시 매수인에게 소유권이전등기를 해주기 전에 매도인이 채무불이행 등의 사유로 부동산을 처분하거나 담보로 제공하면 매수인은 큰 손해를 입게 됩니다. 이러한 경우를 대비하기 위해 먼 법에서는 '매매예약'이라는 제도를 두고 있는데요. 이 예약완결권 행사여부에 따라 발생하는 권리가 바로 '가등기담보권'입니다.
목차
가등기 담보권이란
가등기 담보권과 근저당의 차이
어떨 때 가등기 담보권설정을 하나
가등기 담보권 요건
가등기 담보권 행사방법
가등기 담보권 소멸시효
가등기 담보권 행사기간
가등기담보권이란
가등기담보는 채권담보를 목적으로 하는 가등기를 하고 일정기간 후 본 등기를 함으로써 성립하는 담보물권입니다. 즉, 돈을 빌려주면서 해당 부동산에 대한 소유권 이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 설정하게 되는데, 만약 약속한 기간 내에 채무자가 빚을 갚지 못하면 이후 등기부등본상에 기재된 대로 본등기를 실행해서 원래의 소유자로부터 다시 자신의 소유권을 찾아올 수 있게 됩니다. 쉽게 말해 빌린 돈을 갚지 못하면 목적물을 처분해서라도 빚을 갚도록 하는 제도라고 생각하시면 되며, 약속한 날에 이자와 원금을 갚지 못할 경우 다른 사람에게 팔거나 경매등을 통해 팔아버릴 수 있다는 뜻입니다.
가등기담보권과 근저당의 차이
근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래 결산기에 일정한 한도액가지 담보하려는 저당권을 말합니다. 반면 가등기담보권은 당사자간의 합의에 의해 이루어지는 약정담보물권으로서 일종의 양도담보라고 이해하셔도 무방합니다. 다만, 양자는 모두 금전채무를 담보한다는 점에서 공통점이 있지만, 우선변제권 여부나 피담보채권의 범위 및 소멸시효 완성 시 처리방법 등 여러 가지 면에서 차이가 있으므로 주의해야 합니다.
어떨 때 가등기담보권설정을 하나
먼저 지급결정문을 받았다고 한다면 이럴 때 활용할 수 있는 방법이 바로 가등기담보권 설정방법입니다. 우리나라에선 개인 간의 거래 시엔 대부분 근저당권설정계약을 체결해서 저당권을 설정하고 하는데요. 이것과는 다르게 가등기 담보권은 등기부등본상에 표시되지 않기 때문에 후순위권리자나 이해관계인들에게 피해를 주지 않고 권리행사를 할 수 있다는 장점이 있습니다. 게대가 경매절차 없이 곧바로 청산금을 받을 수 있고, 목적물의 소유권을 취득할 수 있습니다.
가등기담보권 요건
아래 조건중 단 한 가지라도 성립하지 않는다면 가등기담보권은 무효가 되기 때문에 주의 깊게 살펴보셔야 합니다.
첫째, 피담보채권액이 확정되어 있어야 합니다.
둘째, 변제기가 도래하여야 합니다.
셋째, 본등기 혹은 이전등기청구권이 보전되어야 합니다.
넷째, 우선변제권이 확보되어야 합니다.
다섯째, 적법한 절차에 의해 신청 및 승낙이 이루어져야 합니다.
여섯째, 양도금지특약이 없어야 합니다.
일곱째, 환매특약이 없어야 합니다.
여덟째, 대물변제의 예약이 없어야 합니다.
아홉째, 인적항변사유가 없어야 합니다.
열 번째, 물적항변사유가 없어야 합니다.
가등기담보권 행사방법
채무자가 제때 변제하지 않으면 채권자는 법원에 소송을 제기하거나 지급명령신청을 하여 확정판결을 받은 다음 강제집행을 신청해야 합니다.
가등기담보권 소멸시효
판결확정 후 1년 내에 집행하지 않으면 시효가 완성되어 청구권이 소멸됩니다.
가등기담보권 행사기간
채권자와 채무자 사이에 약정한 기간 내에 실행하여야 하며, 기한이익 상실사유가 발생하였을 때 즉시 실행하여야 합니다.
실제 상황이라면 더욱 복잡하고 어렵게 느껴지겠지만 미리 알아둔다면 분명 도움이 되실 거라고 생각됩니다.
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