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부동산 경매에서는 권리분석이라는 절차가 필수적입니다. 이 과정에서 부동산 등기부등본상에 기재되어 있는 여러 가지 권리들을 분석하게 되는데요. 이번 시간에는 이러한 권리 중에서도 소멸되는 권리인 말소기준권리라는 것에 대해 알아보고자 합니다.
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말소기준권리는 왜 알아야 하나
말소기준권리란 무엇인가
말소기준권리가 될 수 있는 것은 어떠한 것들이 있나
말소기준권리 중에서도 특히 주의해야 될 권리는 무엇인가
최선순위 전세권자는 무조건 보호받는 것인가
토지등기란 무엇인가
말소기준권리는 왜 알아야 하나
경매절차에서 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 없는지 판단하기 위해서 반드시 알아두어야 하는 개념이기 때문입니다. 만약 어떤 물건에 근저당과 같은 말소기준권리가 설정되어 있다면 해당 권리는 매각 후 소멸되기 때문에 낙찰자는 신경 쓰지 않아도 됩니다. 하지만 반대로 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이 있다면 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 주의해야 합니다.
말소기준권리란 무엇인가
말소기준권리는 앞서 말씀드린 바와 같이 모든 권리관계의 기준이 되는 권리로서, 경매가 진행될 때 법원에서 직권으로 말소시키는 권리이기도 합니다. 즉, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 등 5가지 권리 중 제일 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 되며, 이후에 설정된 다른 권리들은 원칙적으로 소멸됩니다.
말소기준권리가 될 수 있는 것은 어떠한 것들이 있나
앞서 언급한 5가지 권리 이외에도 전세권, 지상권, 지역권, 가처분환매등기 등 다양한 권리들이 말소기준권리가 될 수 있습니다. 다만 위 예시처럼 대부분의 저당권(근저당) 및 가등기담보권은 항상 말소기준권리가 되지만, 다만 위 예시처럼 대부분의 저당권(근저당) 및 가등기담보권은 항상 말소기준권리가 되지만, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기는 말소기준권리가 되지 않습니다. 또한 유치권 역시 말소기준권리가 될 수 없습니다.
말소기준권리 중에서도 특히 주의해야 될 권리는 무엇인가
말소기준권리 중 5가지(근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기)중에서도 특히 주의해야 하는 것은 선순위 전세권과 선순위 가처분입니다. 선순위 전세권이란 배당요구를 하지 않은 전세권이며, 선순위가처분이란 소유권이전청구권 보전을 위한 가처분으로써 만약 본안소송에서 가처분권자가 승소한다면 낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있으니 조심해야 합니다.
최선순위 전세권자는 무조건 보호받는 것인가
그렇지는 않습니다. 최선순위 전세권도 다음과 같은 경우에는 모두 소멸됩니다.
첫째, 건물전체에 설정된 전세권이어야 한다.
둘째, 대지 일부에만 설정된 전세권은 건물 전부에 대한 우선변제권으로써 효력이 없다.
셋째, 집합건물 전유 부분에 설정된 전세권이라 하더라도 토지 부분에 별도 등기가 있으면 존속기간 만료 시 지상권설정등기 없이도 당연 소멸된다.
토지등기란 무엇인가
아파트 및 다세대주택등 집합건물의 표제부에'대지권 표시'라는 항목이 있고. 이곳에 '전유 부분의 건물의 표시'라고 기재되어 있고, 그 아래 '대지권의 표시'라고 기재되어 있습니다. 이때 주의해서 보아야 할 사항이 있다면 그것은 바로 '대지권의 표시'항목 옆에 붙어 있는 '별도등기 있음'이라는 문구입니다.. 이것은 통상 최초분양자가 은행으로부터 대출을 받으면서 담보용으로 토지에 근저당권을 설정했는데. 채무 변제를 완료했음에도 불구하고 채권자 측에서 저당권을 말소시키지 않아 발생합니다. 따라서 입찰희망자는 반드시 법원기록열람을 통해 해당사건의 원인채권액수를 확인해야 합니다.
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