부동산 매매계약 시 매수인이 매도인에게 잔금을 지급하기 전에 부동산 소유권 이전 등기를 신청할 수 있도록 하는 제도입니다. 이때 본등기와의 사이에 제3자의 권리 침해를 방지하기 위해 미리 해두는 등기를 말합니다.
목차
가등기란 무엇인가
가등기는 왜 하나
가등기 후 집주인이 바뀌어도 문제없나
가등기 상태에서 전세 계약해도 되나
가등기 종류 알아보기
가등기 권리분석 방법
가등기권자 배당을 요구를 했다면
가등기권자 소송을 제기했다면
가등기 물건 투자시 주의사항
가등기란 무엇인가
매매예약 또는 대물변제 예약 등과 같은 약정에 의해 장래에 행해질 본등기의 순위보전을 목적으로 하는 예비등기로서, 채권자가 채무자로부터 금전채권을 확보하기 위하여 채무자 명의의 재산을 임시로 압류확보하는 처분금지 가처분과는 구별됩니다. 즉, 물권변동청구권 보전을 위한 가등기이며, 이를 실행하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하게 됩니다.
가등기는 왜 하나
부동산 매매계약을 체결하게 되면 매도인은 잔금수령과 동시에 목적물의 소유권을 매수인에게 이전해야 한다. 하지만 간혹 이를 악용하여 잔금지급 전에 미리 소유권이전 청구권 보전을 위한 가등기를 해두는 경우가 있습니다. 이렇게 함으로써 향후 발생할지도 모르는 이중매매나 강제집행으로 부터 보호받을 수 있게 됩니다.
가등기 후 집주인이 바뀌어도 문제없나
본등기(소유권이전등기) 시 새로운 소유자는 기존 소유자의 지위를 승계하므로 아무런 문제가 없습니다. 다만, 임차인이라면 임대인 변경사항을 반드시 체크해야 합니다.
가등기 상태에서 전세 계약해도 되나
전세금 반환 청구권 보존을 위한 가등기라면 임대차 계약 체결하여도 무방합니다. 그러나 가등기나 가압류 설정되어있다면 위험하니 주의해야 합니다.
가등기 종류알아보기
소유권이전처구권 가등기 : 본등기(소유권이전) 요건을 갖추지 못한 상태에서 순위보전을 위해 임시로 하는 등기
담보가등기 : 채권담보를 목적으로 하며 채무변제 시 청산절차를 거쳐 소유권을 취득
가등기 권리분석 방법
선순위 가등기라면 무조건 피해야 합니다.(말소기준권리 보다 앞선 일자로 설정되어 있다면 낙찰자가인수해야하기 때문)
후순위 가등기라면 말소기준권리 이후이기 때문에 소멸됨
가등기권자가 배당을 요구를 했다면
배당요구를 했다는 건 자신의 채권을 회수하겠다는 의사표시이므로 해당금액만큼 공제 후 남은 금액만을 가지고 안분배당하게 됩니다. 따라서 경매진행 중이라면 반드시 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
가등기권자가 소송을 제기했다면
소송결과에 따라 상황이 달라질 수 있으므로 끝까지 지켜봐야 하며 패소한다면 입찰보증금을 몰수당할 수도 있으니 각별히 주의해야 합니다.
가등기 물건 투자 시 주의사항
경매물건 검색 시 법원 문건접수내역을 통해서 가등기권자가 언제 어떤 내용으로 소송을 제기했는지 확인가능합니다. 만약 아무런 진행상황이 없다면 크게 문제 될 것이 없지만 그렇지 않다면 위험성이 높으므로 피하는 게 좋습니다.
가등기라는 용어자체가 생소해서 어렵게 느껴질 뿐이지 알고 보면 그리 어렵지 않습니다. 다만 초보투자자들이 접근하기에 다소 무리가 있으며 전문가의 도움을 받아 안전하게 투자하시는 걸 추천드립니다.
[관련성 높은 글]
댓글