부동산 매매계약을 체결하면 매수인은 소유권이전등기를 신청해야 하는데, 만약 매도인이 등기 이전을 해주지 않을 경우 어떻게 해야 할까요? 이럴 때 활용할 수 있는 제도가 바로 '가등기'입니다. 부동산매매계약 후 잔금 지급 전에 하는 가등기는 본등기 시 순위보전 효력이 있어서 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있고, 근저당권설정과 같은 권리제한효력 또한 없어서 안전하게 거래할 수 있습니다. 하지만 이러한 가등기 역시 아무나 할 수 있는 것은 아닌데요. 이번 시간에는 가등기란 무엇인지, 그리고 어떤 상황에서 진행하는지 등에 대해 알아보겠습니다.
목차
가등기 가처분이란 무엇인가
가등기 가처분 절차
잔금 지급과 동시에 소유권 이전등기를 해야하는데 가처분등기가 되어 있다면
소유권 이전등기 청구권이란
만약 가처분등기가 된 상태에서 제3자에게 이중매매를 하면 어떻게 되나
가등기 가처분이란 무엇인가
가등기 가처분이란 쉽게 말해서 '본등기'를 보전하기 위한 임시조치라고 보시면 됩니다. 예를 들어 A라는 사람이 B에게 아파트를 팔았는데, 이 아파트를 C에게 다시 팔려고 합니다. 이때 미리 계약금을 받고 계약서를 쓴 다음 중도금 및 잔금 날짜를 정해놓고 돈을 받습니다.
그러나 갑자기 집주인이 마음이 바뀌어서 자신이 직접 들어가 살겠다고 하면 문제가 생길 수 있겠죠? 그래서 이를 방지하기 위해 세입자 또는 제3자가 해당 주택에 대한 처분금리가처분신청을 하고 법원으로부터 결정문을 받아두는 것입니다. 즉, 내가 사려는 물건(아파트)에 다른 사람이 못 들어오게 막는 것이죠. 그러면 이제부터는 누가 와서 산다고 해도 함부로 팔지 못하게 됩니다. 이렇게 되면 결국 원래 주인 마음대로 하게 되겠죠? 이것이 바로 가등기 가처분입니다.
가등기 가처분 절차
먼저 관할법원에 신청서를 제출하면서 소명자료를 첨부해서 접수시킵니다. 이후 법원에서는 담보제공명령을 내리게 되는데, 현금공탁보증보험증권을 발급받아 제출하거나 공탁금을 납부하라고 명령합니다. 그런 다음 일정 기간 동안 재판기일을 지정하며, 기일에 출석하여 진술하라는 소환장을 발소합니다. 만일 당사자가 불출석한다면 불이익을 받을 수 있으니 반드시 참석해야겠죠?
마지막으로 판결을 선고받은 후 판결문을 가지고 구청에 가서 등록세 고지서를 발부받고 은행에 세금을 납부한 후 영수증을 지참하여 집행관사무실에 방문하여 강제집행신청서를 작성 제출하면 됩니다. 참고로 소송비용은 패소한 쪽에서 부담하도록 되어 있습니다.
잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 해야 하는데
가처분등기가 되어 있다면
매수인은 잔금지급과 동시에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 하지만 가처분 등기는 말소되지 않는 한 효력이 유지되기 때문에 매수자 명의로 소유권이전등기를 할 수 없습니다. 따라서 이러한 경우에는 먼저 가처분 등기를 말소시킨 후 이전등기를 진행해야 합니다.
소유권이전등기 청구권이란
매매계약 체결 이후 계약당사자 일방이 상대방에게 대금을 지급하거나 기타 의무이행을 제공했음에도 불구하고 권리자가 목적물의 인도를 거절하는 경우에 매수인이 자신의 권리를 지키기 위해 법원에 행사하는 권리를 말합니다. 즉, 쉽게 말하면 '내 돈 주고 산 내 집이니 빨리 넘겨달라'라고 요구하는 것입니다.
만약 가처분 등기가 된 상태에서
제3자에게 이중매매를 하면 어떻게 되나
이중매매란 동일한 부동산에 대해 2번 이상의 매매계약이 체결되는 것을 말합니다. 예를 들어 갑이라는 사람이 A라는 사람에게 팔기로 하고 중도금까지 받았는데, 갑자기 마음이 바뀌어 B라는 사람에게 다시 팔아버리는 행위입니다. 이렇게 되면 원래 집주인이었던 A는 억울하게 집을 빼앗기게 됩니다. 이를 방지하기 위해 우리나라 민법은 '제3자와의 계약체결 시 기존 계약 당사자는 물론이고 제3자에게도 대항할 수 있다'라고 규정하고 있습니다.(민법 제569조) 다만, 이때 주의할 점은 이미 유효하게 성립한 법률관계를 나중에 맺은 계약 당사자에게만 주장할 수 있다는 것입니다.
결국 위 사례에서 을은 비록 자기 앞으로 소유권이전등기를 마치지 못했더라도 여전히 정당한 소유권자이므로 병에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 또한 정에게는 아무런 권리가 없으므로 무효를 주장할 수 있습니다.
오늘은 가등기 가처분에 대하여 알아보았습니다. 혹시라도 지금 살고 있는 집에 가압류 혹은 가처분이 들어와 있다면 전문가와 상담하여 빨리 해결하시는 것이 좋습니다. 왜냐하면 경매로 넘어갈 위험이 있기 때문입니다.
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